Die Schweizer Empira Gruppe hat in einer aktuellen Studie die Entwicklung von Baulandpreisen in den 71 einwohnerstärksten, kreisfreien Städten Deutschlands analysiert. Und kommt zu dem Schluss: „Generell handelt es sich bei Bauland um den größten Kostentreiber am deutschen Immobilienmarkt, noch vor den Baukosten.“ Demnach sind die steigenden Preise für Bauland noch größere Kostentreiber als die ebenfalls stark gestiegenen Bau- und Transaktionsnebenkosten.
Detailliert zeigt die Studie Einflüsse auf die Preisentwicklung anhand der Grundstücksfläche, Marktgröße, Region und Kaufkraft. Nachzulesen online: empira-Studie, oder in der Zusammenfassung der Haufe Online Redaktion: „Kostentreiber Nummer eins: Wo die Baulandpreise am stärksten steigen.“
Offen bleibt: Stimmt die zitierte Schlussfolgerung für den mehrgeschossigen Wohnungsbau? Hing die Kostenentwicklung bei Eigentumswohnungen in den letzten Jahren maßgeblich von den Grundstückskosten ab? Stärker als von der Entwicklung der Baukosten oder anderen Faktoren? Dazu die Studie: „Die Baukosten stiegen zuletzt zwar auch stärker an, die Verteuerung von Wohnungen und Gewerbebauten ist aber primär der Preisentwicklung von Bauland geschuldet … Die Preissteigerung bei Grund und Boden verteuert insbesondere Einfamilienhäuser, da dort die Relation von Nutzfläche zu Grundstücksfläche preisbezogen besonders ungünstig ist.“
Tatsächlich steigt der Index für Baulandpreise seit 2010 regelmäßig stärker als die Baukosten pro Quadratmeter und die allgemeine Teuerung (siehe Abb.). In die Gesamtkosten einer Eigentumswohnung gehen die Grundstücks- und Erschließungskostenkosten aber lediglich anteilig, abhängig von der Bebauungsdichte ein. Und sind je nach Region, bezogen auf die Wohnfläche im Durchschnitt zudem wesentlich niedriger als die Baukosten. Auch wenn man berücksichtigt, dass Bauland für eine dichtere Bebauung teurer gehandelt wird. Dadurch sind die Baulandpreise für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen im mehrgeschossigen Wohnungsbau zwar ebenfalls maßgeblich, aber weniger als für Einfamilienhäuser und weniger als die Baukostenentwicklung. Für die Preisentwicklung relevant sind aber sicherlich auch die zunehmende Komplexität der Bauabwicklung mit erhöhtem Planungs- und Koordinierungsaufwand und in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte die Ausschöpfung von Margen entlang der Wertschöpfungskette Bau.
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