Entscheidungshilfen: Wohnung kaufen

Mehr als die Hälfte der neu gebauten Wohnungen entsteht in Mehrfamilienhäusern. Dennoch gilt für viele Haushalte das individuell geplante Einfamilienhaus im Grünen als Ideal. Mit weiter steigendem Bedarf an Wohnraum sowie Klima und Ressourcen schonendem Bauen sind daher Wohnkonzepte in Mehrfamilienhäusern gefragt, die der Wunschvorstellung vom Einfamilienhaus nahekommen. Unter dieser Zielsetzung hat die Hochschule Luzern Technik & Architektur mit dem Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) "Planungsempfehlungen zur Entwicklung von Mehrfamilienhäusern mit Einfamilienhaus-Wohnqualitäten" erstellt. Die wichtigsten Kriterien daraus ergeben eine nützliche Checkliste für den Bau oder Kauf einer Neubauwohnung.

Für das Nachrichtenmagazin Spiegel hat das Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg für 24 deutsche Großstädte untersucht, ob sich ein Umzug ins Umland lohnt. Dafür haben die Experten die Wohnkosten im Umland mit denen in der Stadt verglichen. Anschließend haben sie Fahrtkosten und Zeitaufwand berechnet: „Die Datenauswertung kann als Entscheidungshilfe für Umziehende dienen und die Wahl des Wohnortes erleichtern“. Zum Artikel auf spiegel.de: In diesen Städten lohnt sich das Pendeln aus dem Umland (Stand: Januar 2019)

Für die Recherche und Vermittlung verkaufsreifer Neubauwohnungen und Eigentumswohnungen im Bestand stehen zahlreiche Online-Services und Makler zur Verfügung: Eine umfangreiche Übersicht zu etwa 40 Online-Portalen bietet immobilienportale.com. Ergänzend dazu ist die seit 2008 aktive Online-Plattform neubau kompass zu erwähnen, die sich ausschließlich auf den Kauf oder Verkauf von Neubau-Wohnimmobilien konzentriert, mit eigenem Blog, wöchentlichem Newsletter und regelmäßig erscheinendem Magazin für Eigennutzer und Kapitalanleger.

Bei erfolgreicher Vermittlung einer Eigentumswohnung durch einen Makler an einen privaten Erwerber ist in der Regel eine Verkäufer- und Käuferprovision zu gleichen Teilen fällig, siehe § 656 BGB. Die Höhe der gesamten Provision (Courtage) beträgt je nach Region zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 500.000 Euro macht dies dann zwischen 11.900 und 17.875 Euro (inkl. MwSt.) an zusätzlichen Kosten für den Erwerber aus.

Neben Preis, Lage, Größe, Art und Ausstattung einer zum Erwerb stehenden Neubauwohnung sollten auch der Anbieter (i.d.R. Projektentwickler bzw. Bauträger) und die maßgeblich am Bau beteiligten Unternehmen mindestens hinsichtlich folgender Kriterien beurteilt werden:

• fachliche Qualifikation des Managements
• finanzielle Ausstattung, Bonität des Unternehmens
• langjährige regionale Erfahrung im mehrgeschossigen Wohnungsbau
• Anzahl und Referenzen erfolgreich realisierter vergleichbarer Projekte
• Erreichbarkeit, Kompetenz und Serviceorientierung der Ansprechpartner

Gängige Baupraxis ist es, Nachunternehmer (Subunternehmer) für die Bauausführung einzusetzen. Kommt es aber zu vielgliedrigen, unübersichtlichen Subunternehmerketten, bei denen Aufträge insgesamt oder in Teilen von einem zum nächsten Subunternehmer weiter gereicht werden, kann dies Lohndumping und Schwarzarbeit begünstigen und nicht zuletzt zu Qualitätsmängeln führen. Mehr als drei Glieder sollte eine Subunternehmerkette daher besser nicht aufweisen.

Wird die zum Erwerb stehende Immobilie bereits errichtet, ist zur Entscheidungsfindung vor dem Kauf auch ein Baustellenbesuch mit persönlichem Kontakt zur örtlichen Bauleitung zu empfehlen.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung ist kein Bauherr. Bauherr ist in den meisten Fällen ein Bauträger oder Projektentwickler, der auf eigenem Grundstück, auf eigenes Risiko Mehrfamilienhäuser errichtet und die Wohneinheiten als Eigentumswohnungen selbst oder via Makler verkauft. Daraus ergeben sich vielfältige, nicht nur rechtliche Konsequenzen. So sind zwar Pflichten und Risiken eines Erwerbers im Vergleich zu einem Bauherrn stark begrenzt, meist aber auch sein Einfluss auf die Planung und Ausführung "seiner" Immobilie.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die eigenen vier Wände (Sondereigentum und ggf. Sondernutzungsrechte), sondern auch Anteile und Pflichten am Gemeinschaftseigentum, wie Außenanlagen, Außenfassade, Dach und Grundstück. Vor Abschluss eines Kaufvertrags sind somit neben Finanzierung und Förderung vielfältige rechtliche und technische Aspekte zu beachten.

Vor dem Kauf einer noch zu errichtenden Neubauwohnung sollten Erwerber speziell folgende Positionen sehr genau prüfen und sich dabei durch baurechtlich spezialisierte Anwälte und bausachverständige Experten beraten lassen:

• Makler- und Bauträgerverordnung, die beim Kauf vom Bauträger als Rechtsgrundlage gilt.
• Bauvertrag
• Regelungen zur baubegleitenden Qualitätssicherung und zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Energieausweis
• Konditionen für das Sonderwunschmanagement
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung; speziell: Regelungen über Aufteilung der Immobilie und Sondernutzungsrechte
• Wirtschaftsplan über die Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten (Hausgeld)
• Hausordnung
• Wie sind die Eigentümeranteile (voraussichtlich) in der WEG verteilt? Gibt es einen Mehrheitseigentümer, der alle anderen Miteigentümer überstimmen und somit alleine entscheiden kann?
• Wie hoch ist (voraussichtlich) der Anteil der Mieter und selbstnutzenden Eigentümer (Eigentümerquote) in der Wohngemeinschaft? Dies lässt oft Rückschlüsse auf die pflegliche Behandlung des Gemeinschaftseigentums durch die Nutzer und auf die Bereitschaft zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümer zu.

Hilfestellung bieten hier auch zahlreiche Verbände und Vereine. Weitere Verzeichnisse über unabhängige Sachverständige finden Sie in der Rubrik Bauausführung und Qualitätssicherung.

Hinweise und Tipps, welche Regeln in einer Eigentümergemeinschaft gelten und worauf Erwerber vor dem Kauf achten sollten, gibt eine Zusammenstellung von Stiftung Warentest: Eigentumswohnung  – Grundregeln der Eigentümergemeinschaft.

Neben der Bausubstanz etc. sollten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die bereits erfolgten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen (Beschluss-Sammlung) eingesehen und die Höhe der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage für Sanierungen im Gemeinschaftseigentum geprüft werden.

Bei Objekten, die innerhalb der letzten zwei bis fünf Jahre fertiggestellt wurden, bestehen je nach bauvertraglicher Vereinbarung noch Ansprüche an den Bauträger zur Beseitigung von Mängeln im Rahmen seiner Gewährleistung. Daher sollten vor dem Kauf möglichst auch Abnahmeprotokolle, Mängeldokumentationen und -bearbeitungen geprüft werden – für das Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Vor Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags, zumindest aber eines notariellen Vorvertrags, sollten Kaufinteressenten keinen Darlehensvertrag abschließen. Sondern lediglich eine schriftliche Finanzierungssage ihres Kreditinstituts einholen. Denn, kommt der Verkauf aus welchen Gründen auch immer doch nicht zustande, kann der Kaufinteressent möglicherweise nicht mehr schadlos, also ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Aufhebungsentgelt, von seiner Baufinanzierung zurücktreten:

„Da vor der Beurkundung eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet, denn er kann zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen und den Darlehensvertrag erst im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages schließen oder den Darlehensvertrag von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs schließen.“ (BGH 5. Zivilsenat, Az. V ZR 11/17)

Meist bestimmt der Bauträger eines Mehrfamilienhauses in der Teilungserklärung zum Kaufvertrag der Eigentumswohnung die erste Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum, zeitlich begrenzt auf maximal drei Jahre. Nicht selten ist diese Verwaltung als Servicegesellschaft wirtschaftlich mit dem Bauträger verbunden. Dies kann zu Interessenskonflikten zwischen Verwaltung und Bauträger führen, die sich nachteilig für die Eigentümergemeinschaft auswirken. Zum Beispiel bei der Geltendmachung von Beanstandungen und Mängeln im Gemeinschaftseigentum innerhalb der Gewährleistungsfrist, die die Eigentümergemeinschaft über den Verwalter an den Bauträger zur Regulierung anzeigt.

Für die Zulassung zur Ausübung der gewerblichen Verwaltertätigkeit ist im Übrigen kein Sachkundenachweis erforderlich, etwa durch eine vorherige berufsspezifisch qualifizierende Ausbildung. Immobilienverwalter kann im Prinzip jeder werden. Auch die seit 1. August 2018 geltende Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) setzt hier keine wirklich höheren Anforderungen. Bei der Beurteilung und Auswahl einer Immobilienverwaltung sollten daher einige Aspekte besonders beachtet werden, wie Kompetenz, Versicherungsschutz und Büroorganisation. Hierfür hat der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland; ehemals Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, DDIV) eine mehrseitige Checkliste zum kostenlosen Download bereitgestellt.

Der hier online vorliegende Leitfaden Wohnungsbau ist ein kompakter Ratgeber für Erwerber von Eigentumswohnungen. Er enthält nützliches Wissen und Tipps für den Bau und Kauf einer eigenen Neubauwohnung im mehrgeschossigen Wohnungsbau. Der Leitfaden hilft die eigenen Wohnwünsche und Anforderungen an eine Neubauwohnung zu formulieren und besser informiert auf die Planung und Errichtung der eigenen Wohnung durch einen Bauträger Einfluss zu nehmen: Leitfaden Wohnungsbau.

• Brückner, Michael (2016): Praxishandbuch Immobilienerwerb. 1. Aufl. Freiburg: Haufe-Lexware Verlag.
• Fischl, Agnes; Kirchhoff, Ulrike; Wolicki, Michael (2015): Eigentumswohnung. Professionell kaufen, versichern, verwalten, vererben, veräußern etc. 2. Aufl. München: Dt. Taschenbuch-Verlag.
• Haakshorst, Harald; Hennig, Katja; Heinrich, Gabriele (2016): Eigentumswohnung. Auswahl und Kauf. 3., aktual. Aufl. Düsseldorf: Verbraucherzentrale NRW.
• Metzger, Bernhard (2017): Bauherren-Handbuch. Vom Bauzeitenplan bis zur Abnahme. 12. Aufl. Freiburg: Haufe-Lexware Verlag.