Beteiligte im Lebenszyklus Bau

Im Lebenszyklus einer Immobilie folgen mehrere Phasen aufeinander oder greifen parallel ineinander. Dabei sind unterschiedliche Ziele, Aufgaben und Beteiligte zu koordinieren:

• Projektentwicklung (Development)
• • Projektinitiierung (Projektidee, Zielsetzung, Grobkonzept)
  • Projektkonzeption (Feinkonzept, Grundstückssicherung, Genehmigungsfähigkeit)
  • Projektrealisation (Detailkonzept, Planung, Ausschreibung, Vergabe, Ausführung, Überwachung, Abnahme)
• Vermarktung (Vermietung, Verkauf; oft bereits parallel zu vorgenannten Phasen)
• Nutzung, Verwaltung, Betrieb
• Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung
• ggf. auch Umbau, Aufstockung, Umnutzung, Wiederaufbau, Rückbau, Abbruch, Recycling

Die Immobilien-Projektentwicklung ist eine komplexe, dynamische und multidisziplinäre Aufgabe. Von der ersten Idee, der Konzeption, Grundstücksakquise, Ankaufsprüfung, Kapitalbeschaffung über die Planungs-, Genehmigungs- und Realisationsphase bis zur Vermarktung und Übergabe der Immobilie an den Erwerber ist der Projektentwickler für das Projekt verantwortlich tätig. Nicht umsonst wird die Projektentwicklung daher auch als „Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft“ bezeichnet.

Drei unternehmerische Ausprägungen der Projektentwicklung sind branchenüblich:

• Die im mehrgeschossigen Wohnungsbau überwiegenden Bauträger (Trading-Developer) errichten Immobilien im eigenen Namen, auf eigenes unternehmerisches Risiko, auf eigenem Grundstück und erzielen ihren Gewinn aus dem Verkauf der meist schlüsselfertigen Objekte. Sie werden daher auch „Bauherren auf Zeit“ genannt.
• Service-Developer, wie Projektsteuerer, Baubetreuer, erbringen für Bauherren ausgewählte Dienstleistungen der Projektentwicklung auf Honorarbasis.
• Investor-Developer realisieren Immobilien für den eigenen Bestand zur eigenen Nutzung oder Vermietung.

Die bedeutendste Eigentümer- und Investorengruppe beim Neubau von Mehrfamilienhäusern sind zu etwa 75 % die privaten Haushalte. Privatwirtschaftliche oder kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften und andere Investorengruppen sind verglichen damit relativ unbedeutend. Dabei werden die von privaten Haushalten gehaltenen Neubauwohnungen größtenteils von Bauträgern erstellt und auf den Markt gebracht. (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2017)

Der Erwerber einer Eigentumswohnung (ETW) ist kein Bauherr. Bauherr ist in den meisten Fällen ein Bauträger, der auf eigenem Grundstück und eigenes Risiko Mehrfamilienhäuser errichtet und die Wohneinheiten als Eigentumswohnungen selbst oder via Makler verkauft. Daraus ergeben sich vielfältige, nicht nur rechtliche Konsequenzen. So sind zwar Pflichten und Risiken eines Erwerbers im Vergleich mit einem Bauherrn geringer, aber auch dessen Einfluss bei Planung und Ausführung „seiner“ Immobilie.

Vor Vertragsabschluss, im weiteren Bauablauf und für die Abnahme des Bauvorhabens sollten sich vor allem Ersterwerber Unterstützung durch Fachanwälte und unabhängige Bausachverständige einholen. Weitere Infos dazu erhalten Sie in den Rubriken Bauausführung und Qualitätssicherung sowie Verbände und Vereine.

Weitere Beteiligte an der Planung, Ausführung, Überwachung von Bauleistungen sind neben dem Bauherrn die Entwurfsverfasser (Architekten), Fachplaner (Ingenieure für bautechnische Gesamtplanung und technische Fachplanung), Bauunternehmer (Generalübernehmer, Generalunternehmer, Fachbetriebe aus dem Bau- und Ausbaugewerbe), Bauleiter, Sachverständige und Bauaufsichtsbehörden. Deren Pflichten über die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sind in der Musterbauordnung (MBO) dargestellt, die Grundlage aller 16 Landesbauordnungen in Deutschland ist.

Bauträger arbeiten überwiegend mit Generalunternehmern oder Generalübernehmern zusammen:

• Ein Generalunternehmer (GU) ist Auftragnehmer und alleiniger Vertragspartner des Projektentwicklers für die Ausführung sämtlicher Bauleistungen. Bauleistungen, die er nicht selbst erbringt, vergibt er im eigenen Namen, auf eigenes Risiko an Fachbetriebe aus dem Bau- und Ausbaugewerbe (Nachunternehmer bzw. Subunternehmer), die er wiederum selbst koordiniert. Ist der Generalunternehmer auch mit der Planung beauftragt, so wird er Totalunternehmer genannt.
• Ein Generalübernehmer (GÜ) ist als Auftragnehmer ebenfalls alleiniger Vertragspartner des Bauherrn und koordiniert sämtliche Bauleistungen, die er zur Ausführung vollständig an Nachunternehmer vergibt. Koordiniert er auch deren Planung so nennt man ihn Totalübernehmer.

In der Übertragung von aus dem Einfamilienhausbau geläufigen Fertigteilbauverfahren auf den Mehrfamilienhausbau werden erhebliche Potenziale zur Reduktion von Koordinationsaufwand, Beschleunigung von Bauzeiten, Qualitätssicherung und Kosteneinsparung gesehen und erprobt. Weitere Infos dazu unter Vorfertigung und Serieller Wohnungsbau.