Baubeschreibung bei Neu- und Umbau

Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen zwischen Bauträger und Erwerber und daher sehr intensiv zu prüfen. Denn schließlich ist dort der Leistungsumfang der Neu- und Umbaumaßnahmen dargestellt. Lücken oder Unklarheiten können somit zu wesentlichen Kostensteigerungen und Verzögerungen im Bauablauf führen.

Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts am 01.01.2018 sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Mindestanforderungen an die Baubeschreibung festgelegt.

Einführungsgesetz zum BGB (EBGB)

Artikel 249 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen

 § 1

Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

 § 2

 (1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,

2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,

3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,

6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der

Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

 BGB

§ 650k

(1) Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

(2) Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.

(3) Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten.

Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.

Gerade Ersterwerber einer Neubauwohnung sollten für die Überprüfung der Baubeschreibung Fachanwälte für Baurecht und Bausachverständige zu Rate ziehen. Hilfestellung bieten auch zahlreiche Verbände und Vereine. Verzeichnisse über unabhängige Sachverständige finden Sie in der Rubrik Bauausführung und Qualitätssicherung.

Für ein besseres Verständnis der Baubeschreibung helfen die Begriffserläuterungen in den Rubriken:

• Gebäude-Typologie
• Wohnungs-Typologie
• Bauweisen