Wohnwünsche, Realitäten, Trends

Im langjährigen Mittel planen jedes Jahr etwa 3,7 Mio. Personen in Deutschland den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung innerhalb der nächsten 2 Jahren (Statista 2018). Dabei verabschieden sich private Haushalte immer öfter von ihrem Wohnideal des eigenen Einfamilienhauses im Grünen und erfüllen sich ihren Traum vom Eigenheim auf der Etage. Dass dies kein schlechter Kompromiss sein muss, zeigen die zahlreichen Vorteile einer Eigentumswohnung im mehrgeschossigen Wohnungsbau.

Nach einem Überblick über Wohnwünsche, Realitäten und Trends im Wohnungsmarkt stellen wir im Folgenden wesentliche Aspekte für den Bau oder Kauf einer Neubauwohnung vor und weisen auf meist wenig beachtete Mehrwerte einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus hin. Abschließend erläutern wir aktuelle Ansätze zur Lösung des akuten Wohnraummangels, wie industrielle Vorfertigung, bauliche Nachverdichtung, Konzeptvergabe und Partizipation im Wohnungsbau.

Viele Haushalte träumen zudem vom Wohnen in den eigenen vier Wänden: Mit gelungener Architektur, guter Integration in das Umfeld, optimaler Raum- und Flächennutzung, energetisch optimiert, kosteneffizient und nachhaltig. Aber nur etwa 45 % aller Wohnungen in Wohngebäuden werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Bei den von Eigentümern bewohnten Wohnungen handelt es sich mit etwa 80 % überwiegend um Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern und nur zu etwa 20 % um selbstgenutztes Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern (Stand: 2011). Dabei steigt die durchschnittliche Eigentümerquote je neuer die Wohnungen sind. Unabhängig von der Region weisen Wohnungen, die nach dem Jahr 2000 gebaut wurden, den höchsten Anteil an selbstgenutzten Wohnungen auf: Zwei Drittel der bewohnten Wohnungen aus dieser Baualtersklasse werden vom Eigentümer selbst genutzt. (Statistisches Bundesamt 2016, 2017)

Der Anteil des selbstgenutzten Neubau-Wohnungseigentums wird voraussichtlich weiter zunehmen, speziell im gehobenen Wohnungsbau – gefördert durch niedrige Fremdkapitalzinsen und niedrige Renditeperspektiven am Kapitalmarkt. Dies führt zu steigenden Ansprüchen der Erwerber an die zu errichtenden Wohnungen – denn schließlich bauen sie für den eigenen Bedarf, nicht mengen- und renditeoptimiert für anonyme Mieter.

Mit Zunahme der persönlichen Mobilität wächst zudem der Bedarf am Wohnen auf Zeit an zwei oder mehreren Standorten (Multilokalität): zentral am Arbeitsplatz, im Grünen zur Erholung (Ferienwohnung) und dank Digitalisierung als Mobile- bzw. Home-Office mit der Absicht, sich dort bereits mit seinem künftigen Ruhesitz zu verwurzeln. Das heißt, auch der Bedarf an selbstgenutzten Zweitwohnungen nimmt zu. (Klauser 2012, Einem 2016)

Bekanntlich besteht aktuell und auf absehbare Zeit eine erhebliche Lücke zwischen knappem Angebot und hoher Nachfrage an bedarfsgerechtem Wohnraum. Es wird zu wenig, meist zu teuer und zu langsam gebaut. Die wesentlichen Ursachen hierfür sind hinreichend bekannt:

• signifikant gestiegene Anzahl privater Haushalte
• steigender Verbrauch von Wohnfläche pro Einwohner
• knappes, teures Bauland
• begrenzende Kapazitäten in der Baubranche
• Mangel an Fachkräften für die Planung, Genehmigung und Ausführung von Bauleistungen
• steigende bautechnische Anforderungen
• einschränkende Vorgaben durch Vergaberichtlinien, Honorar- und Handwerksordnung

Aber auch, dass bereits genehmigte Wohnbauprojekte aus Spekulation auf weiter steigende Preise und Mieten verzögert bzw. nicht gebaut werden (Bauüberhang). Zudem sind noch erhebliche Potenziale bei der Optimierung von Bauverfahren und Logistik ungenutzt; speziell im Bereich der Individualisierung serieller Produktionsverfahren auf Basis standardisierter Abläufe (Mass Customization und Vorfertigung) sowie bewährter Entwurfs- und Planungskonzepte für eine höhere Vielfalt und Flexibilität im Wohnungsbau. Weitere Handlungsfelder zur Lösung des akuten Wohnraummangels werden in der Nachverdichtung im Bestand und der Konzeptvergabe kommunaler Grundstücke gesehen.

• Entscheidungskriterien beim Wohnungskauf: mehr als nur Lage, Größe und Ausstattung
• Konfektion oder maßgeschneidert?: Maßstab für Kundenzufriedenheit und Identifikation
• Standards, Sonderwünsche, Individualisierung: Wohnen wird anspruchsvoller
• Mehrwerte: Gemeinschaftseigentum und Services: Vorteile der Eigentumswohnung gegenüber Einfamilienhaus
• Partizipation im Wohnungsbau: Mitbestimmung der Nutzer und Anwohner
• Vorfertigung im Wohnungsbau: Potenzial für Bauzeitverkürzung, Qualitätssicherung, Kosteneinsparung
• Nachverdichtung: Wohnraum durch Aufstockung und Schließung von Baulücken
• Konzeptvergabe kommunaler Grundstücke: Festpreis oder Bestgebot?

Im Zuge der gesellschaftlichen Individualisierung, des demographischen Wandels und Trends zu mehr Nachhaltigkeit gewinnen Vielfalt und Flexibilität im Wohnungsbau an Bedeutung. Dies hat Konsequenzen auf die bedarfsgerechte Entwicklung, Planung und Errichtung von Eigentumswohnungen im mehrgeschossigen Wohnungsbau. Etwa durch einen maßgeblicheren Einbezug der künftigen Eigentümer in die Gestaltung ihrer Wohnungen und ihres Wohnumfeldes vor Beginn der Bauausführung. Bei klassischen Bauträger-Projekten allerdings ist die Einflussmöglichkeit der künftigen Eigentümer meist auf ein aufpreispflichtiges Sonderwunsch-Management während der Bauausführung begrenzt. Einen weiter reichenden Einfluss bieten hier Modelle der Partizipation im Wohnungsbau, wie partizipative Planung bzw. kooperative Projektentwicklung.