Nachverdichtung im Wohnungsbau

Planungsrechtlich werden Maßnahmen der Nachverdichtung, abgesehen von zulässigen Ausnahmen, zwar begrenzt durch die Dichtevorgaben (Grundflächen- und Geschossflächenzahl) der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der gemäß Landesbauordnung einzuhaltenden Abstandsflächen sowie der maximalen Trauf- oder Firsthöhe, die meist im Baubebauungsplan festgelegt ist. Einer Studie der TU Darmstadt, Fachbereich Architektur und des Eduard Pestel Institut e.V., Hannover aus 2016 zufolge könnten aber bis zu 1,5 Mio. Wohneinheiten mit rund 116 Mio. Quadratmetern Wohnfläche durch Aufstockungen auf Mehrfamilienhäusern in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten entstehen. Auch wenn die Wirtschaftlichkeit einer Aufstockung im Einzelfall zu prüfen sei, könne aber grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass durch die Einsparung von Grundstückskosten und Nebenkosten für den Immobilienerwerb sowie Kosten für Erschließung und Infrastruktur Aufstockungen meist wirtschaftlicher realisierbar sind als vergleichbare Neubauten. (TU Darmstadt 2016)

Zusätzliches Potenzial für 1,3 Mio. Wohnungen à 75 Quadratmeter Wohnfläche bietet die Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden:

• 185.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Bürogebäuden
• 280.000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Bürogebäuden
• 375.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Verwaltungsgebäuden
• 77.600 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Verwaltungsgebäuden
• 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen
• 20.000 Wohneinheiten auf Parkhäusern der Innenstädte

Insgesamt bieten die Aufstockung von Wohngebäuden und die Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden somit ein Potenzial für bis zu 2,8 Mio. Wohnungen in urbanen Lagen. (TU Darmstadt 2019)