Partizipation im Wohnungsbau

Auch für den mehrgeschossigen Wohnungsbau mit seinen vielfältigen rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sollte daher gelten: Erst gemeinsam im Team partnerschaftlich und vollständig (inkl. Ausführungsplanung) planen und dann ausführen. 

Dagegen ist die in der deutschen Bauwirtschaft etablierte Methode der Baubegleitenden Planung, also erst während der Bauausführung die Ausführung (ggf. neu) zu planen, mit erheblichen Risiken für die Qualität, Termintreue und Kosten des Projekts verbunden.

Ein weiterer Erfolgsfaktor für das Integrale Planen und Bauen wird aktuell in der Vernetzung der Beteiligten durch IT-gestützte, ganzheitliche Arbeitsmethoden für Planung, Bau und Betrieb von Gebäuden gesehen, wie Building Information Modeling (BIM).

Bedingt durch den demografischen und gesellschaftlichen Wandel sind die individuellen, qualitativen Anforderungen künftiger Bewohner an ihren Wohn- und Lebensraum zunehmend sehr verschieden, sei es im Hinblick auf Haushaltsformen, Lebensstile oder Wohnkulturen. In der Realität steht im mehrgeschossigen Wohnungsbau aber häufig mehr die quantitative Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen im Vordergrund. Viele Wohngebäude werden geplant, ohne dass die künftigen Erwerber mit ihren individuellen Bedürfnissen bekannt sind oder berücksichtigt werden. Die Mitbestimmung der Erwerber beschränkt sich dann oft auf die Auswahlmöglichkeit bei oberflächlichen Ausstattungsdetails, wie Bodenbeläge oder Armaturen im Rahmen eines Sonderwunschmanagements.

Die unterschiedlichen Wünsche und Vorstellungen der künftigen Erwerber bzw. Nutzer können hingegen dann am besten erfüllt werden, wenn diese früh in die Projektentwicklung der Immobilie einfließen. Eine partizipative Planung bzw. kooperative Projektentwicklung berücksichtigt daher deren Bedürfnisse (bei Bürgerbeteiligungen auch die der Anwohner) bereits vor Entwurfs- und Ausführungsplanung durch eine Bedarfsplanung (DIN 18205) in der Leistungsphase Null. Für Erwerber führt die Partizipation zu einer Annäherung an deren Ideal einer maßgeschneiderten Eigentumswohnung und zu einer höheren Zufriedenheit und Identifikation mit ihrer Immobilie.

Bekannte Modelle der Partizipation im Wohnungsbau sind

• selbstinitiativ oder von Architekten initiierte Baugruppen (Baugemeinschaften, Bauherrengruppe, Bauherrengemeinschaft, Cohousing) und
  
• Baugenossenschaften (genossenschaftlicher Wohnungsbau, Bauvereine).

Bei kommunalen Großvorhaben im Verkehrssektor oder der Quartierentwicklung wird immer häufiger Partizipation angewendet. Mit Bürgerbeteiligung wird versucht auch die Vorstellungen der Anwohner im Entwicklungsprozess angemessen zu berücksichtigen und so die Akzeptanz der Projekte im Umfeld zu fördern. Als besonders aussichtsreich gelten Projekte mit partizipativer Planung, die mit externer Fachberatung und professioneller Moderation begleitet werden. Weitere Infos unter Gemeinschaftlich Bauen und Wohnen.

Ein neueres Modell im partizipativen Mehrfamilienhausbau ist die bauträgerinitiierte oder bauträgergestützte Baugruppe – eine Mischung aus klassischem Bauträger-Projekt und Baugemeinschaft. Hier tritt der Bauträger z. B. mit einem weitgehend entwickelten Projekt (Grundstück und Baugenehmigung vorhanden bzw. absehbar) auf eigenes Risiko am Markt auf, das partizipative Elemente offenhält, die im Zuge der Bildung der Erwerbergemeinschaft geklärt werden, etwa die Gestaltung des Grundrisses der Erwerberwohnung und die Gestaltung der Gemeinschaftsbereiche. Dies setzt natürlich voraus, dass Erwerber und Bauträger bereits frühzeitig in der Planungsphase in Kontakt stehen. Ziel ist hier – wie beim klassischen Bauträgerprojekt – die Vereinbarung einer schlüsselfertigen Bauleistung, aber mit zusätzlicher Option der individuellen Einflussnahme des Erwerbers.